一般売却相談

町田・相模原 住宅ローン相談・救済支援協会では一般売却に関するご相談を承っております。
住宅ローンの返済に限界が近づいている・・・
売却するにしても、なるべく高額で売りたい・・・
時間と余裕はまだあるので、じっくり売却したい・・・
このように、住宅ローンの支払いが当面計画できる状況でも、計画性をもって売却する場合は、一般売却という方法がございます。

1　任意売却と一般売却の違い
任意売却、一般売却において、手続きには双方とも変わりはなく、違いはその経緯にあります。

任意売却では、新たな買主の手に不動産所有権が移転してからも、その住宅の残債は債務者が払い続けます。残債をいくらにして毎月いくら払うかは、住宅ローンの債権者と債務者とで協議して決めていくものです。通常は債務者が返済できる金額で折り合い、およその相場は5,000円から30,000円くらいでしょう。

そして任意売却ではその時点では住宅ローンの返済が済んでいませんから、所有者は個人のままでも金融機関には抵当権があります。
そこで売却の実務においても、金融機関の任意となってしまうでしょう。

一方、一般売却では所有者が自分の意向で売却時期、売却先、価格まで設定できますが、任意売却だと、これらが全て金融機関主導になります。
金融機関には、「返済してくれないものを売却して換金する権利がある」ことになりますが、気になる売却代金は、「一般売却と圧倒的な違いが出ることはあまりない」でしょう。

2　一般売却の流れ
■不動産売買における専任媒介契約書
当協会の提携先である不動産会社に売却の依頼を行います。専任媒介契約書は、お客様との契約書でもありますが、住宅金融支援機構または、銀行などの債権者へ提出をする書類でもあります。

■専任媒介契約の解約
専任媒介契約の解除・解約はいつでも可能です。媒介契約というのは不動産の売買・交換の仲介を依頼する契約ですから、依頼者は原則としていつでも契約を解除できると解されております。通常は、電話1本で解約できます。不動産物件の売主が販売したく無いというものを、業者が、それを無理に販売することは出来ません。
そして、専任媒介の契約を解除しても違約金を支払う必要は当然ございません。しかし、業者から契約解除までに要した費用については、請求された場合は支払わなければなりません。費用等を請求された場合には、何に対しての費用か必ず明細を提出してもらい、ご納得した上でお支払いをすることです。
媒介契約をしたときは業者から依頼者に契約書を交付すべきことになっており、契約書には契約の解除に関する事項を記載することになっていますので、よく話し合ってどういう場合に解除できるか、そして解除した場合の効果などについてきちんと取り決めておくことが非常に重要です。

■売却活動開始
当協会の提携先である不動産会社において、売却活動が開始されます。
専任媒介契約の場合、2週間に1度（以上）の売却活動報告義務がございますので、その席で広告活動状況やお問合せ状況などを把握し、価格の見直しなど、早く売却するための協議を行います。
当協会は直接関わりませんので、売却が成功しても報酬や紹介料などは必要ございません。