任意売却メリット・デメリット
住宅などの不動産を購入する場合、多くの方は金融機関が融資している住宅ローンを利用する事になります。
ほとんどの場合、融資を受ける際に金融機関側は住宅ローンの対象となる不動産に対して抵当権を設定することになります。
万が一、債務者が金融機関から受けた融資に対して返済できなくなってしまった場合でも資金を回収できるように土地や建物をあらかじめ担保として設定する事を抵当権といいます。
抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残高を下回る価格での売却は行うことができません。つまり、不足している残債を一括返済しないと抵当権を外すことはできないということです。
しかし、任意売却の場合、金融機関等と交渉し合意を得ることができれば住宅ローンの残債があったとしても抵当権を解除する事が可能になります。
任意売却のメリット
① 周辺の市場価格に近い価格で売却することができる
一般の不動産取引と同等の方法で売却するので市場価格に近い価格で物件を売却することが可能となります。所有している不動産物件をより高く売却するためには、なるべく多くの購入検討者に対し販売活動を行い、より良い条件で購入していただける方を探すことができます。競売よりも遥かに高い価格で売却できることは最大のメリットといえるでしょう。少しでも高く売却することで、住宅ローンの残債を減らすことができるのです。
競売の場合では一般的に市場価格の70％ほどの価格で売却されてしまいます。その分住宅ローンの残債も多く残ってしまうことになります。自己破産をする場合を除き、不動産を売却した後も住宅ローンの残債に対して返済を行う必要があります。その場合を考えると少しでも高く不動産を売却できることはメリットとして大きいものになります。
② 近所に住宅ローン滞納を知れる事なくプライバシーが守れること
競売物件の情報は新聞やインターネットなどで広告されてしまいます。ご近所や職場の方、友人に住宅ローン滞納で競売に出されている物件であることを知られてしまう可能性があります。競売に掛けられることになると、裁判所の方が自宅調査を行います。また不動産業者が自宅周辺を調査するなど普段での生活ではあまりない状況になり近所に知られる可能性が高くなります。
任意売却の場合では通常の販売活動が行われる為、住宅ローン滞納を知られることはなくプライバシーも守られます。
住宅ローンを滞納してしまっていることを知られたくない方にとっては大きいメリットといえるでしょう。
③ 残債は分割返済ができる可能性がある
任意売却の場合、不動産を売却した後に残ってしまった残債は、金融機関と交渉して、債務者に無理のない範囲内での分割返済が可能となります。債務者が今まで通りの条件での返済を続けることが難しい状況を考慮して、金融機関と交渉することにより、現実的な返済方法の調整を行います。
競売で不動産を売却し残債がある場合、金融機関からは残債を一括での返済が求められることが多くあります。そのため競売後に返済することができずに自己破産する方も多くいらっしゃいます。連帯保証人を付けて契約している場合、債務者が自己破産してしまうと連帯保証人へ残債返済の責任が移り多大な迷惑をかけてしまうことになります。
④ 交渉することで引越し時期や引越し費用について譲歩してもらえる可能性が高い
競売の場合、落札された後は迅速に立ち退かないと不法占拠者と見なされ、法的措置に出られる可能性があります。競売物件の購入者には引渡命令というものがあり、競売で購入した不動産物件に不法占拠している者がいる場合、裁判所から強制執行の命令をもらうことができ、引越し先が確保できていなくても関係なく立ち退きを迫られることになります。
任意売却であれば、金融機関との交渉で、引越し時期や費用などについての要望にも応じてもらえる可能性があります。
あくまでも交渉により金融機関側に譲歩していただいた場合の話なので必ず引越し費用が出るとは考えないようにしてください。
⑤ 任意売却を行うにあたり費用はかかりません
競売の場合、購入者が決まるまで遅延損害金が日々14.6％発生しその額は毎日加算され債務残高が増えていく可能性があります。
任意売却の場合は、全ての手続きにまつわる諸費用は、物件の売却費用から配分されるので債務者が費用を負担する事は一切ありません。
任意売却のデメリットについて
任意売却にはメリットが多くありますが、その反面デメリットもあります。任意売却を進める上ではリスクがある事も十分理解しておく必要があります。
① 住宅ローンの支払いができているうちは任意売却を行えません。
任意売却を行うためには、数ヶ月間住宅ローンの支払いを滞納するなどの要件があります。
②住宅ローンを一定期間以上滞納することによって信用情報機関に登録されてしまいます。
③信用機関に登録されてしまうと、5～6年程度の間は新たなローンが組めなくなります。
