任意売却の流れ

競売の場合、自分では何もしなくてもどんどん物事は進んでいきます。しかし、任意売却の場合はそうではありません。債務者が自ら動く必要があります。しかし、任意売却を行うためには不動産や法律についての専門知識が必要となる上、更に競売の開札までに行わなければならないという時間的な制約もあります。債務者が一人で全ての交渉や手続きを行うことは非常に難しいでしょう。よほどの自信がない限りは絶対に個人では行わないでください。任意売却を成功させるためには専門機関へ迷わず依頼することをお勧めします。

専門機関へ依頼する場合の任意売却の流れ

1：任意売却を取り扱っている業者の選定
任意売却を取り扱っている実績が豊富で信頼できる業者と巡り会うことが任意売却を成功させるために最も重要となります。任意売却には経験や実績をもとに対応策を的確に判断する必要があり、金融機関とは高度な交渉行うこととなります。経験の浅い業者へ依頼してしまった場合は任意売却が失敗してしまう可能性が高まります。複数社へお問合せや相談を行い売却価格や各種条件などを比較検討して、ご自身でしっかりと判断し依頼する業者を選定するようにしてください。

2：任意売却専門業者への相談
まず第一歩は相談をすることから始まります。現在の状況を正直に正確に詳しくお話しください。不動産物件の種類や所在地、住宅ローン借入先の金融機関、滞納状況、ローン残高、生活状況など様々なことを総合的に判断して今後の対応を検討する必要があります。住宅ローンを滞納していることを後ろめたく思う気持ちは分かりますが現状を詳しくお聞きし分析した上で今後のプランニングを立てる必要がありますので宜しくお願いします。

3：物件査定とプランニング
債務者の了解を得て不動産物件の価格査定を近隣相場や取引事例を基に行います。任意売却を成功させるためには、不動産物件をできるだけ高く、尚且つ現実的に買い手が見つかりやすい価格で売り出す必要があります。この判断を誤ってしまうと債権者である金融機関に同意していただけなくなってしまいます。
早く売れるように価格を下げすぎてしまうと滞納している住宅ローンの残債に当てる金額が少なくなってしまいます。逆に売り出し価格が高すぎるとなかなか買い手が見つからない状況に陥ってしまい競売までのタイムリミットが迫ってきてしまいます。様々なことを総合的に判断し、最適と思われる売却方法やスケジュールなどを提案してもらいましょう。

4：専任媒介契約の締結
任意売却の方針を提案してもらい同意できましたら、任意売却専門業者と専任媒介契約を結びます。この契約により、専門業社は債務者の代理人として、債権者である金融機関と任意売却についての交渉が正式に始められるようになります。もしご自身が依頼しようとしている業者に少しでも不安を持っているような場合には、そのこともしっかりと相談するようにしてください。業者選定は債務者の自己責任となりますので信頼できると判断できた業者と契約するようにしましょう。

5：債権者（金融機関）へ任意売却の報告と交渉を行う
専任媒介契約に基づき、債権者に「物件の販売価格」「販売期間」「諸費用の負担」などの条件交渉を債務者の代理人として行います。債権者と協議の上「任意売却への同意」を得ます。大変デリケートな交渉となるので専門家の知識やノウハウなどが必要となります。良心的な業者であれば、交渉の途中経過についても報告してくれることでしょう。

6：物件の販売開始から購入者決定まで
不動産情報ポータルサイトへの掲載や不動産業者間のデータベース(REINS)への登録など通常の不動産と同様の販売活動を開始します。通常の不動産売買と同様ですので住宅ローンを滞納していることをご近所の方などに知られてしまう心配もございません。債務者のプライバシーを守った上での販売活動となります。購入希望者が見つかりましたら、その方が諸条件を踏まえて購入者として適切であるかを審査します。

7：債権者（金融機関）の同意を得る
債権者である金融機関に「債務の返済」「売却に関わる諸費用」「管理費や税金等の滞納金」「仲介手数料」「引越し費用」など売却代金をどのように割振るのかを提案します。債権者と交渉し諸条件に合意した上での任意売却への同意を得る必要があります。

8：売買契約の締結
購入希望者の方と不動産物件売買契約の締結を行います。契約締結後に債務者は引越しの準備を行います。この段階で、手付金を受領し債権者と合意した条件の基で引越し費用に充てることも可能となります。

9：不動産引渡しおよび代金決済
売買契約が締結しましたら通常は約1ヵ月～1.5ヶ月で代金決済が行われることになります。その際に「残代金の受領」「債務の返済」「抵当権の解除」「不動産の引渡し」「諸費用や引越し費用の支払い」などが行われます。

上記はあくまで一例です。業者によっては差異がある場合もあります。詳細については「一般社団法人　町田・相模原　住宅ローン相談・救済支援協会」までお問合せください。